NAGPATAYO KA BA NG BAHAY SA LUPA NA HINDI MO PAG-AARI?

ANO ANG IYONG KARAPATAN SA BAHAY NA TINAYO MO SA LUPA NG IBANG TAO?

ANG BAHAY NA TINAYO, O ANUMANG ITINANIM O NILAGAY SA LUPA NG ISANG TAO AY PAG-AARI NG TAONG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA. ITO ANG PRINCIPLE NA "OWNERSHIP OF PRINCIPAL FOLLOWS OWNERSHIP OF ACCESSORIES." NGUNIT KUNG ANG BAHAY AY TINAYO NG ISANG TAO NA MAY KASULATAN NG PAGPAYAG ANG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA, ANG MAY-ARI NG LUPA AY MAY OPTION NA BAYARAN ANG NAGASTOS SA BAHAY O KAYA IBENTA SA TAMANG PRESYO ANG BAHAY O PARENTAHAN ANG LUPA SA NAGTAYO NG BAHAY KUNG HINDI SILA MAGKASUNDO SA BILIHAN.

Ang principle ng batas ay "whoever is the owner of the principal is also presumed the owner of the accessories therein unless there is proof to the contrary." Nasa Article 445 ng New Civil Code ang general rule na anuman ang itayo, itanim o ilagay sa lupa ng isang tao ay pag-aari ng may-ari ng lupa. Ayon sa Article 446, lahat ng ginawa sa lupa katulad ng bahay o mga tanim dito ay presumed o may sapantaha ang batas na ito ay ginawa ng may-ari ng lupa, maliban kung may pruweba o proof ka na ikaw ang gumastos dito. Kung kaya, ang bahay bilang accessories ay considered pag-aari ng taong na rehistradong may-ari ng lupa unless merong kasulatan o evidence na nagpapatunay na hindi siya ang may-ari ng bahay. Kung kaya ang mga plano ng arketikto, building permit at resibo ng mga construction materials ay importanteng ebidensiya upang ipakita kung sino ang nagpagawa nito at bumili nito. Dito makikita ang evidence na sino talaga ang may-ari ng bahay o accessories. Ang hiwalay na tax declaration sa pangalan ng taong nagpagawa ng bahay ay pwedeng gamitin bilang isa sa matibay na evidence. Kung wala kang ebidensiya na ito, ang presumption ng batas ay i-aaply in favor of the registered owner of the land.

Ang usual na tanong sa E-Lawyers Online ay kung ano ba ang rights and obligation sa batas ng may-ari ng bahay na tinayo ng isang tao sa lupa ng ibang tao. Ito ay depende kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) o mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) ang nagpatayo ng bahay. Nasa Art 448 na ang may-ari ng lupa ay may dalawang option kung ano ang gagawin sa bahay. Pwede niyang angkinin ang bahay na tinayo sa kanyang lupa pagkatapos niyang bayaran ang mga necessary expenses ng taong may mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) na nagpatayo ng bahay o kaya bilihin sa kanya o pabayaran sa nasabing tao ang lupa. Kung mataas ang presyo ng lupa kesa sa bahay at ayaw itong bayaran ng may-ari ng lupa, ang nagpatayo ng bahay ay magbabayad na lang ng renta at ang korte ang mag-aayos ng renta at period ng lease.

Kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) ang nagpatayo ng bahay, ayon sa Article 448 ng New Civil Code na ang bahay ay mapapapunta sa may-ari ng lupa at walang karapatan ang nagpatayo nito na singilin ang mga nagastos dito. Ang may-ari ng lupa ay pwedeng ipademolish ang bahay o pabayaran ang lupa sa nagpatayo nito ng walang pahintulot sa kanya ayon naman sa Article 450 at meron siya karapatan na sumingil ng danyos o damages.

Ang pagpapatayo ng bahay sa lupa ng ibang tao ay isang delikadong gawain at mahirap na kalagayan na dapat iwasan. Dahil magkakaiba ang isip ng tao at hindi sigurado ang kahahantungan ng relasyon, mas mabuti pang magpatayo ng bahay sa sariling lupa upang maiwasan ang anumang hindi pagkakaunawaan.