NAGPATAYO KA BA NG BAHAY SA LUPA NA HINDI MO PAG-AARI?

ANO ANG IYONG KARAPATAN SA BAHAY NA TINAYO MO SA LUPA NG IBANG TAO?

ANG BAHAY NA TINAYO, O ANUMANG ITINANIM O NILAGAY SA LUPA NG ISANG TAO AY PAG-AARI NG TAONG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA. ITO ANG PRINCIPLE NA "OWNERSHIP OF PRINCIPAL FOLLOWS OWNERSHIP OF ACCESSORIES." NGUNIT KUNG ANG BAHAY AY TINAYO NG ISANG TAO NA MAY KASULATAN NG PAGPAYAG ANG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA, ANG MAY-ARI NG LUPA AY MAY OPTION NA BAYARAN ANG NAGASTOS SA BAHAY O KAYA IBENTA SA TAMANG PRESYO ANG BAHAY O PARENTAHAN ANG LUPA SA NAGTAYO NG BAHAY KUNG HINDI SILA MAGKASUNDO SA BILIHAN.

Ang principle ng batas ay "whoever is the owner of the principal is also presumed the owner of the accessories therein unless there is proof to the contrary." Nasa Article 445 ng New Civil Code ang general rule na anuman ang itayo, itanim o ilagay sa lupa ng isang tao ay pag-aari ng may-ari ng lupa. Ayon sa Article 446, lahat ng ginawa sa lupa katulad ng bahay o mga tanim dito ay presumed o may sapantaha ang batas na ito ay ginawa ng may-ari ng lupa, maliban kung may pruweba o proof ka na ikaw ang gumastos dito. Kung kaya, ang bahay bilang accessories ay considered pag-aari ng taong na rehistradong may-ari ng lupa unless merong kasulatan o evidence na nagpapatunay na hindi siya ang may-ari ng bahay. Kung kaya ang mga plano ng arketikto, building permit at resibo ng mga construction materials ay importanteng ebidensiya upang ipakita kung sino ang nagpagawa nito at bumili nito. Dito makikita ang evidence na sino talaga ang may-ari ng bahay o accessories. Ang hiwalay na tax declaration sa pangalan ng taong nagpagawa ng bahay ay pwedeng gamitin bilang isa sa matibay na evidence. Kung wala kang ebidensiya na ito, ang presumption ng batas ay i-aaply in favor of the registered owner of the land.

Ang usual na tanong sa E-Lawyers Online ay kung ano ba ang rights and obligation sa batas ng may-ari ng bahay na tinayo ng isang tao sa lupa ng ibang tao. Ito ay depende kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) o mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) ang nagpatayo ng bahay. Nasa Art 448 na ang may-ari ng lupa ay may dalawang option kung ano ang gagawin sa bahay. Pwede niyang angkinin ang bahay na tinayo sa kanyang lupa pagkatapos niyang bayaran ang mga necessary expenses ng taong may mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) na nagpatayo ng bahay o kaya bilihin sa kanya o pabayaran sa nasabing tao ang lupa. Kung mataas ang presyo ng lupa kesa sa bahay at ayaw itong bayaran ng may-ari ng lupa, ang nagpatayo ng bahay ay magbabayad na lang ng renta at ang korte ang mag-aayos ng renta at period ng lease.

Kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) ang nagpatayo ng bahay, ayon sa Article 448 ng New Civil Code na ang bahay ay mapapapunta sa may-ari ng lupa at walang karapatan ang nagpatayo nito na singilin ang mga nagastos dito. Ang may-ari ng lupa ay pwedeng ipademolish ang bahay o pabayaran ang lupa sa nagpatayo nito ng walang pahintulot sa kanya ayon naman sa Article 450 at meron siya karapatan na sumingil ng danyos o damages.

Ang pagpapatayo ng bahay sa lupa ng ibang tao ay isang delikadong gawain at mahirap na kalagayan na dapat iwasan. Dahil magkakaiba ang isip ng tao at hindi sigurado ang kahahantungan ng relasyon, mas mabuti pang magpatayo ng bahay sa sariling lupa upang maiwasan ang anumang hindi pagkakaunawaan.

6 STEPS TO TRANSFERRING A LAND TITLE

ANO ANG AMILYAR O ANG TINATAWAG NA REAL ESTATE TAX?

ANG REALTY TAX O TINATAWAG NA "AMILYAR" AY TAX O BUWIS NA SINISINGIL NG LOCAL GOVERNMENT (TOWN, CITY AND PROVINCES) PARA SA LUPA, BAHAY AT EQUIPMENTS NA NAKAKABIT DITO NG ISANG MAMAMAYAN. ANG HINDI PAGBABAYAD NG REALTY TAX O "AMILYAR" SA TAKDANG ORAS AY PWEDENG IBENTA NG LOCAL GOVERNMENT SA ISANG PUBLIC AUCTION SA IBANG TAO BILANG KABAYARAN SA BUWIS NA ITO.

ANG MAY-ARI NG LUPA AT BAHAY AY KAILANGAN MAREDEEM AT MABAYARAN ANG REALTY TAX O "AMILYAR" KASAMA ANG INTEREST, PENALTIES AT SURCHARGES SA LOOB NG ISANG TAON (1 YEAR) MULA SA PAG-KAKABENTA NITO SA PUBLIC AUCTION. KUNG HINDI ITO MABAYARAN SA LOOB NG 1 YEAR, ANG PAG-AARI NG LUPA AT BAHAY AY AUTOMATIC NA MALILIPAT SA TAO NA NAKABILI NITO SA PUBLIC AUCTION.

Ano ba ang "Amilyar" o Realty Tax na tinatawag?

Ang Realty Tax o "Amilyar" na tinatawag ay buwis o tax na sinisingil at binabayaran sa local government units like town, city or province para sa lupa, bahay at equipment na nakalagay dito ng isang mamamayan ng naayon sa Republic Act No. 7160 otherwise known as the Local Government Code. Ang basehan ng pagbabayad ng "amilyar" ay ang tax declaration ng lupa at bahay/building at mga equipment. Ang lupa ay binabayaran ang realty tax o amilyar nito at may separate o hiwalay na realty tax na binabayaran naman para sa bahay o building na nakatayo sa lupa na kung tawagin ay "improvements". Kung kaya ang lupa ay may sariling tax declaration at ang bahay o building ay may sariling tax declaration ganun din ang mga heavy equipment na nakakabit dito.

Ang realty tax o amilyar ay taon taon na binabayaran ayon sa schedule na pinapublish ng Treasurer's Office ng local government at kailangan bayaran ito sa takdang panahon. Kung hindi nabayaran ang realty tax na ito sa takdang oras, ang provincial, city or municipal treasurer ay magpopost a notice of the delinquency to be posted at the main hall and in a publicly accessible and conspicuous place in each barangay of the local government unit concerned. Ang notice of delinquency ay ipapublish din once a week for two (2) consecutive weeks, in a newspaper of general circulation in the province, city, or municipality ayon sa Section 254 ng R.A. 7160.

Ang NOTICE OF DELIQUENCY ay naglalaman ng warning sa may-ari ng lupa, bahay at equipment na bayaran ang realty tax, surcharges and penalties at kung hindi ito babayaran sa takdang panahon ay ibebenta ang nasabing lupa, bahay o equipment sa isang public auction at ang pag-aari at titulo nito ay ililipat sa nakabili nito kung hindi ito iredeem o bayaran sa loob ng isang taon mula sa pagkakabenta dito.

Ayon sa Section 261 ng R.A. 7160, ang may-ari ng lupa, bahay o equipment ay may karapatan na iredeem o bilhin muli ang nasabing lupa, bahay o equipment sa pamamagitan ng pagbayad sa local treasurer of the amount of the delinquent tax, including the interest due thereon, and the expenses of sale from the date of delinquency to the date of sale, plus interest of not more than two percent (2%) per month on the purchase price from the date of sale to the date of redemption. Ang redemption ay mababalewala ang certificate of sale issued to the purchaser and the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein shall be entitled to a certificate of redemption.

Kung hindi nabayaran o naredeem ng may-ari ng lupa, bahay o equipment at hindi nabayaran ang realty tax, nasa Section 262 ang local treasurer ay mag-execute ng deed of sale conveying to the purchaser said property, free from lien of the delinquent tax, interest due thereon and expenses of sale at malilipat na ang titulo sa pangalan ng bumili nito sa public auction at siya na ang considered na may-ari nito.

Ang public auction o notice of deliquency ay pwedeng i-question at ipacancel sa korte kung may depekto ang pagkaka-issue nito o pagkakapublish o pagkakapadala sa may-ari ng lupa, bahay o equipment.

Kung gusto nyo na magkonsulta tungkol sa proseso ng public auction ng lupa under RA7160, etc. at kailangan na mga dokumento nito, register at my website at www.e-lawyersonline.com.

Visit and also like my FB page E-Lawyers Online. Ito ang linkhttp://www.facebook.com/E.Lawyers.Online.

Pagpupugay

Pagpupugay sa lahat ng mga kasapi ng PIDABI higit sa lahat sa mga namumuno at nangangasiwa mula pa noon hanggang sa ngayon... ang kanilang walang humpay na paggawa ng mabuti upang maitaguyod ang adhikain at layunin ng samahan. Ngayon ay nagkaroon na ng katuparan  ang pagkakaroon ng sariling lupa ang mga myembro.

Hindi biro ang mga pinagdaanang  hirap at sakripisyo  ng mga namuno sa atin hanggang  sa kasalukuyan. Tahimik silang gumagawa na hindi na kailangan pang magmalaki para sa kanilang mga sarili. Sila ang mga tunay na naglilingkod sa bayan. Bagama’t nababatikos walang nakapagpigil sa kanilang misyon upang makamtan ng lahat ng myembro na magkaroon ng sariling lupa ang lahat na matatawag na pag-aari niya. 

Ngayon natupad na sa tulong at gabay ng Diyos. Lahat ay nagtagumpay!

Maraming salamat po sa inyong lahat!